Créditos hipotecarios en México: guía para comprar una vivienda

Estibali Aranzazú, 15 de Septiembre de 2026

Comprar una vivienda representa una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. El precio es un factor determinante para los inversionistas inmobiliarios quienes, en muchas ocasiones, recurren a créditos hipotecarios para financiar su patrimonio.


En México existen diferentes alternativas de créditos hipotecarios emitidos por instituciones financieras y organismos gubernamentales como Infonavit o FOVISSSTE con esquemas adaptables a las necesidades de los inversionistas. Cada opción tiene condiciones particulares, por lo que comparar las opciones antes de adquirir un crédito, puede ayudarte a elegir la mejor para ti.

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¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo emitido por alguna institución financiera o banco para un individuo con la intención de invertir en bienes raíces, ya sea comprando, construyendo o remodelando una propiedad. Durante el periodo del financiamiento y conforme al contrato establecido, el inmueble adquirido se queda como garantía de pago hasta que se complete satisfactoriamente.


Es indispensable considerar que los créditos hipotecarios tienen costos agregados que el solicitante deberá cubrir como intereses, comisiones, seguros, avalúos y gastos notariales o de escrituración. La recomendación es investigar a detalle que el crédito incluya todos estos aspectos para evitar gastos extraordinarios.

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¿Cuánto dura un crédito hipotecario?

Para adquirir un crédito hipotecario es fundamental tener en cuenta su duración de cinco a treinta años, conforme la institución y el capital adquirido. Conforme a la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicio Financieros (CONSUSEF), el periodo de financiamiento se determina conforme diferentes factores individuales como:

• La institución financiera o banco que lo otorgue.
  
• Los ingresos mensuales.
  
• El enganche disponible.
  
• El plazo elegido.
  
• El historial crediticio.
  
• La edad del solicitante.
  
• El nivel de endeudamiento externo.

Para evitar cualquier tipo de deuda extraordinaria, la recomendación es asesorarse con un experto de la entidad financiera para corroborar que las mensualidades sean adecuadas al porcentaje de ingresos y que se mantenga fijo durante el periodo del crédito hipotecario.

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¿Cuáles son los créditos hipotecarios disponibles en México?

En los últimos años, las instituciones financieras y gubernamentales que ofrecen créditos hipotecarios en México se han diversificado gracias a que el mercado inmobiliario es uno de los mejores para invertir.

• Bancos: Las instituciones bancarias privadas ofrecen diferentes productos hipotecarios con condiciones particulares conforme las necesidades de cada individuo e incluyen otros aspectos relevantes como la tasa, plazo, porcentaje de financiamiento y comisiones.
  
• Infonavit: Los trabajadores mexicanos que cumplen con los requisitos como ser derechohabiente del IMSS, tener mínimo 6 meses de cotización continua en el empleo actual y no tener activo otro crédito infonavit.
  
• FOVISSSTE: Los trabajadores del Estado afiliados al ISSSTE tienen la oportunidad de tramitar el crédito si están en servicio activo, tienen 18 meses de aportaciones y no están en dictamen de pensión.
  
• Cofinanciamiento: Existe la opción de crear un esquema combinado donde participan organismos gubernamentales e instituciones financieras privadas para obtener mayor dinero que en un crédito normal, sin embargo, se compone de dos deudas activas al mismo tiempo.

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¿Cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda con crédito hipotecario?

A pesar de las características de los créditos hipotecarios antes mencionados, conviene señalar que estos préstamos no cubren el 100% del costo de la propiedad. Los individuos que desean solicitarlos deben tener en cuenta algunos gastos o requisitos financieros adicionales para facilitar la compra de la propiedad.


El enganche es la cantidad de dinero que el comprador debe aportar inicialmente para adquirir la vivienda. Según CONDUSEF, el porcentaje estimado de un enganche oscila entre 5% y 20% del costo total de la vivienda. Contar con una buena cantidad ahorrada para el enganche garantiza que el préstamo hipotecario sea menor y, por consiguiente, la deuda dure menos años.


Si bien, instituciones gubernamentales como Infonavit y FOVISSSTE no requieren enganches, se recomienda contar con dinero para cubrir gastos extraordinarios durante el proceso de compra como avalúo, investigación, comisión por apertura, escrituración, impuestos y gastos notariales.

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¿Qué se debe comparar antes de elegir un crédito hipotecario?

Con todo lo anterior, ya hemos visto cómo funciona un crédito hipotecario en México y las opciones más relevantes del mercado en la actualidad. No obstante, hay otros aspectos indispensables a considerar antes de tomar algún crédito inmobiliario son:

• El Costo Anual Total (CAT): Aunque elegir la mejor tasa de interés es una de las prioridades de cualquier inversionista inmobiliario, conviene resaltar que esto no garantiza que sea la mejor opción. El CAT es el aspecto más importante porque engloba todos los componentes del financiamiento hipotecario.
  
• Tasa de interés: Es el costo porcentual, es decir, el precio extra que el solicitante le paga al banco por el dinero recibido en el préstamo. Algunas instituciones ofrecen tasas fijas y otras variables, la elección depende de las condiciones y necesidades de cada crédito y entidad financiera.
  
• Pago inicial o enganche: Como ya mencionamos, es uno de los factores decisivos para obtener un mayor préstamo con mensualidades menos elevadas. Este porcentaje debe oscilar entre el 10% y 20% del monto total de la vivienda que se quiere adquirir.
  
• Plazo: El tiempo de pago de un crédito hipotecario también queda a consideración de la entidad financiera, del monto total y los pagos mensuales. No obstante, mientras que los bancos tienen un plazo de 5 a 20 años; las instituciones gubernamentales ofrecen créditos de hasta 30 años.
  
• Seguros extraordinarios: Por regla general, los créditos hipotecarios también incluyen algunos seguros como de vida, desempleo o daños a la propiedad con la finalidad de proteger el patrimonio, estos gastos adicionales deben ser cubiertos por el inversionista o estar presentes en el financiamiento.

Nota: Las condiciones, tasas, CAT, requisitos y costos de los créditos hipotecarios pueden cambiar según la institución financiera y el momento de contratación. Antes de contratar cualquier servicio financiero, te recomendamos consultar las condiciones vigentes directamente con la institución correspondiente.

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Errores comunes al contratar un crédito hipotecario

Si ya tienes decidido contratar un crédito hipotecario para adquirir una vivienda, es fácil caer en confusiones con términos y procesos burocráticos. A continuación, te presentamos una breve lista de errores comunes que debes evitar cuando estés por contratar un crédito hipotecario:

• Elegir únicamente por la mensualidad: Esta es una de las falacias más comunes, puesto que se relaciona un menor pago está relacionado a un crédito de mayor plazo pero no ocurre en todos los casos.
  
• No considerar los gastos iniciales: Como se mencionó, un crédito hipotecario no cubre el 100% de los costos de la compra de una propiedad, por este motivo es indispensable tener un ahorro suficiente para costear estos pagos.
  
• No comparar los CAT: Recuerda que la tasa de interés no refleja el costo total del financiamiento. Para confrontar las CAT, existen diferentes simuladores oficiales de instituciones gubernamentales y financieras para hacer el cálculo estimado.
  
• Comprometer demasiado la capacidad de pago: Un crédito hipotecario debe abarcar, como máximo, el 35% de los ingresos mensuales de cada inversionista y no afectar su estilo de vida cotidiano.
  
• No leer las condiciones del contrato: El asesoramiento financiero con un experto es indispensable antes de firmar cualquier documento y adquirir un compromiso económico de tal magnitud.

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Comprar una vivienda comienza mucho antes de elegir una propiedad, también implica conocer tus opciones de financiamiento y tomar decisiones de acuerdo con tus objetivos y capacidad de pago.


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